L’indivision d’un lot en copropriété
Un même appartement peut appartenir à plusieurs personnes. Pour que son suivi reste clair, les titulaires doivent organiser leur représentation et informer le syndic de leur situation.
Il faut distinguer deux niveaux : la copropriété de l’immeuble, qui réunit les propriétaires des différents lots et gère les parties communes, et l’indivision d’un lot, dans laquelle plusieurs personnes possèdent ensemble le même appartement, garage ou autre bien privatif.
Comment une indivision peut apparaître
· Après un décès : plusieurs héritiers peuvent recueillir ensemble un même bien, dans l’attente d’un partage ou d’une autre organisation de la succession.
· Lors d’une donation : un propriétaire peut donner des parts d’un bien à plusieurs personnes ou conserver une part tout en en donnant d’autres.
· Lors d’un achat à plusieurs : des partenaires, membres d’une famille ou investisseurs peuvent acheter ensemble un lot, selon les proportions prévues dans l’acte.
Une donation ou une succession ne crée pas toujours une indivision en pleine propriété. Un usufruit peut notamment revenir à une personne, tandis que la nue-propriété revient à une ou plusieurs autres. Il faut donc examiner les droits réellement établis par les actes.
Indivision et usufruit ne sont pas la même chose
Dans une indivision, plusieurs personnes détiennent des parts de même nature sur un bien. Par exemple, deux personnes peuvent posséder chacune la moitié de sa pleine propriété, sans qu’une moitié physique de l’appartement soit attribuée à chacune.
En présence d’un usufruit, les droits sont répartis différemment : l’usufruitier peut, dans les limites de son droit, utiliser le bien et en percevoir les revenus, tandis que le nu-propriétaire détient la nue-propriété.
Ces situations peuvent se combiner. Après une succession, un conjoint peut disposer de l’usufruit d’un appartement et plusieurs enfants en détenir ensemble la nue-propriété.
Pour l’assemblée générale de la copropriété, ces situations nécessitent l’organisation d’une représentation commune.
Désigner un mandataire commun
L’article 3.87, § 1er, du Code civil prévoit qu’en cas de division du droit de propriété d’un lot, ou lorsque celui-ci est notamment grevé d’un usufruit, le droit de participation aux délibérations de l’assemblée générale est suspendu jusqu’à la désignation d’un mandataire par les intéressés.
L’identité de ce mandataire doit être communiquée par écrit au syndic. Pour éviter toute contestation, nous recommandons un document daté et signé par les titulaires concernés ou leurs représentants habilités, identifiant les lots et le mandataire. Le mandataire est convoqué aux assemblées générales, participe aux délibérations et reçoit les documents provenant de l’association des copropriétaires.
Un enfant, un conjoint, un héritier ou la personne qui paie les charges n’est pas automatiquement le représentant de tous les autres. Le notaire chargé d’une succession ne devient pas non plus, du seul fait de sa mission, mandataire pour l’assemblée générale.
La désignation doit résulter de l’accord des intéressés ou de leurs représentants habilités. L’exception légale concernant une personne qui ne peut participer à cette désignation ne permet pas d’écarter simplement un titulaire qui exprime un désaccord.
Un lot conserve ses voix sans les multiplier
Le nombre d’héritiers ou d’acquéreurs ne multiplie pas les voix attachées au lot. Le mandataire exprime les voix correspondant aux quotes-parts du lot dans les parties communes, sous réserve des règles particulières de vote applicables à certaines charges.
Exemple : un appartement détenu par trois héritiers possède 120 quotes-parts sur 10 000. L’indivision ne dispose pas de trois votes de 120 quotes-parts ; son représentant exerce les voix attachées à cet appartement.
Les titulaires doivent donc se concerter avant l’assemblée et définir leurs instructions. Le syndic n’a pas à départager leurs préférences ni à choisir lequel représentera les autres.
La désignation du représentant commun ne doit pas être confondue avec la procuration ponctuelle utilisée pour se faire représenter à une assemblée déterminée. Si le mandataire commun ne peut assister à une réunion, il doit faire vérifier les possibilités de représentation selon son mandat et les règles applicables.
Quelles informations transmettre à CoproLink
Pour mettre le dossier à jour, communiquez :
· les lots concernés et la nature du changement : décès, donation, acquisition ou partage ;
· l’identité et les coordonnées des titulaires de droits ;
· les justificatifs utiles établissant les droits sur le lot, tels qu’un acte ou une attestation du notaire ;
· la désignation écrite du mandataire commun, avec son adresse de correspondance et ses coordonnées ;
· toute modification ultérieure de cette désignation ou des droits sur le bien.
Un décès doit être signalé rapidement, même si la succession n’est pas encore réglée. Informez le syndic de la situation et du contact chargé du dossier, sans présenter comme acquise une qualité d’héritier ou un pouvoir de représentation qui reste à confirmer.
En cas d’incertitude sur l’acceptation ou la renonciation à une succession, les personnes concernées doivent demander conseil au notaire avant de prendre des engagements au nom de celle-ci.
Les charges continuent à être dues
Un décès, un désaccord entre indivisaires ou l’absence de mandataire commun ne suspendent pas les charges du lot. La suspension du droit de participation à l’assemblée ne supprime pas les obligations financières applicables.
Les titulaires doivent organiser entre eux le paiement des appels de fonds et la répartition de leur contribution. Les comptes entre héritiers, les avances effectuées par l’un d’eux ou leurs accords privés ne modifient pas automatiquement les droits de l’ACP.
La personne à poursuivre, l’étendue de son obligation et une éventuelle solidarité doivent être appréciées selon les droits en présence, les textes et les statuts. La solidarité ne résulte pas automatiquement du seul fait de l’indivision.
Lorsque le lot est grevé d’un usufruit, l’article 3.86, § 3, du Code civil prévoit expressément la solidarité des titulaires de droits réels pour le paiement des charges concernées. Cette règle envers l’ACP est distincte de leur répartition finale entre usufruitier et nu-propriétaire.
Le mandataire commun n’est pas, du seul fait de sa désignation, personnellement débiteur de toutes les charges. Son rôle de représentation doit être distingué de ses éventuels droits de propriété et obligations financières.
Organiser les décisions entre titulaires
La représentation en assemblée générale ne règle pas à elle seule la gestion interne de l’indivision. Il est utile de préciser par écrit qui suit les courriers, organise les accès, effectue les paiements et transmet les informations aux autres titulaires.
La nomination d’un mandataire pour les assemblées ne lui donne pas automatiquement le pouvoir de vendre le bien, de signer un bail, de commander tous travaux privatifs ou d’engager les autres au-delà du mandat reçu.
Les règles de décision dépendent de la nature de l’acte, du type d’indivision, des conventions et des droits en présence. Les mesures conservatoires, l’administration et la vente du bien ne doivent pas être traitées comme une seule et même décision. Pour fixer ces règles, faites-vous accompagner par votre notaire.
Que faire en cas de désaccord
Le syndic assure la gestion de la copropriété ; il ne tranche pas les conflits successoraux ou les litiges entre titulaires d’un même lot. Il ne peut reconnaître un représentant sur la seule affirmation d’une personne si ses pouvoirs sont contestés.
Les intéressés doivent rechercher un accord ou se faire accompagner par un notaire, un médiateur ou, si nécessaire, un avocat. Un blocage peut nécessiter une intervention judiciaire adaptée à la situation.
La sortie d’une indivision peut passer par un partage, une cession de parts ou une vente. Ses conditions dépendent notamment de l’origine de l’indivision et des conventions existantes. Dès qu’un changement est établi, transmettez les justificatifs au syndic pour actualiser le dossier.
Plusieurs propriétaires peuvent gérer un même lot efficacement à condition de clarifier leurs droits, de désigner leur représentant et d’organiser ensemble les paiements et les décisions.