L’assurance de l’immeuble ne couvre pas tous les risques
Lorsqu’un logement est loué, plusieurs intérêts doivent être protégés : le bâtiment, la responsabilité du locataire, ses biens personnels et les dommages qu’il pourrait causer à d’autres personnes.
La présence d’une assurance collective dans la copropriété ne signifie pas que le propriétaire et le locataire sont couverts pour toutes les situations. Il est donc essentiel de distinguer les garanties et de vérifier les contrats.
Qu’est ce qu’un abandon de recours
Lorsqu’une clause d’abandon de recours bénéficie au locataire, elle limite, dans les conditions du contrat, la possibilité de récupérer auprès de lui les indemnités versées pour certains dommages dont il serait responsable.
Cette protection dépend de la rédaction de la clause, des personnes qui en bénéficient, des risques couverts et des éventuelles exclusions.
Un abandon de recours doit être vérifié auprès du courtier ou de l’assureur. Il ne doit jamais être présumé. La présence de cette clause dans l’assurance collective doit également être examinée en lien avec les dispositions du bail.
Pourquoi une assurance du locataire reste nécessaire
Un abandon de recours ne couvre pas automatiquement :
· les meubles et les effets personnels du locataire ;
· sa responsabilité pour les dommages causés aux voisins ou à d’autres tiers ;
· les risques exclus de la clause ou du contrat.
Un dommage peut toucher à la fois le logement loué, les biens du locataire et un appartement voisin. Ces différents dommages ne relèvent pas nécessairement des mêmes garanties.
L’abandon de recours ne signifie donc pas que le locataire est assuré pour tout. Le locataire doit faire vérifier par son assureur les garanties nécessaires, notamment sa responsabilité envers les tiers et la protection de ses biens. L’assurance de son contenu doit être distinguée des assurances légalement obligatoires.
L’attestation et la preuve de paiement
Avoir souscrit une assurance ne suffit pas : les primes doivent également être payées pour éviter une suspension des garanties selon les conditions légales et contractuelles.
L’attestation d’assurance permet d’identifier le contrat et les garanties annoncées. Elle ne prouve pas nécessairement que la dernière prime a été payée.
Le propriétaire bailleur doit donc demander au locataire, lorsque celui-ci souscrit l’assurance requise :
· une attestation d’assurance correspondant au logement loué ;
· la preuve du paiement de la prime pour la période concernée, par exemple un justificatif bancaire ou une confirmation de l’assureur.
Une attestation ancienne ne suffit pas à établir que l’assurance est toujours en ordre. En cas de doute, demandez une confirmation récente de la couverture à l’assureur. Ces documents sont à conserver par le propriétaire dans le cadre du suivi de son bail.
Les obligations en Wallonie
Pour les baux d’habitation conclus ou renouvelés depuis le 1er septembre 2018, la responsabilité du locataire en matière d’incendie doit être assurée.
Sauf convention contraire, notamment lorsqu’un abandon de recours est organisé par le bailleur, le locataire souscrit cette assurance avant son entrée dans les lieux. Il doit justifier le paiement des primes dans le mois suivant son entrée, puis annuellement dans le mois suivant la date anniversaire de celle-ci.
Les règles diffèrent selon la Région et le bail concerné. Pour les logements situés à Bruxelles ou en Flandre, le régime applicable doit être vérifié.
Les démarches du propriétaire bailleur
Nous demandons à chaque propriétaire qui met son bien en location de :
· vérifier les obligations d’assurance applicables à son bail ;
· faire confirmer la portée d’un éventuel abandon de recours par son assureur ou son courtier ;
· expliquer au locataire que l’assurance de l’immeuble ne couvre pas automatiquement ses risques personnels ;
· demander et conserver les attestations d’assurance et les preuves de paiement requises ;
· renouveler cette vérification chaque année ;
· transmettre au locataire les règles de fonctionnement de la résidence ;
· signaler tout changement de locataire au moyen du formulaire prévu sur notre site.
Le propriétaire reste l’interlocuteur de son locataire pour les obligations du bail. Le syndic intervient pour la gestion de la copropriété et de son assurance collective, dans les limites de sa mission.